Что следует учитывать при использовании кредитного плеча в сфере недвижимости для создания богатства

(Фото Джо Рэдла/Getty Images)

Инвесторов постоянно бомбардируют противоречивой информацией о долге, в виде небольших отрывков без особого дополнительного контекста. Если вы поищете в Интернете взгляды влиятельных лиц на долг, вы увидите две основные школы мысли:

1. Долг – это зло. Вы должны сделать все возможное, чтобы ликвидировать долги и выйти из-под кредиторов.

2. Долг – единственный способ создать богатство. Получите как можно больше денег из многих источников кредитования, чтобы построить свое состояние.

Есть проблемы с обеими точками зрения. Как и большинство вещей в жизни, долг не является бинарным. Некоторые виды долга, безусловно, могут способствовать созданию богатства, а некоторые могут привести к его уничтожению. Эти вещи зависят от некоторых ключевых факторов. В данной статье основное внимание уделяется задолженности, непосредственно связанной с жильем.

Процентные ставки по ипотечным кредитам за последний год выросли по всем направлениям. После многих лет практически бесплатных денег и постоянного роста стоимости домов люди внезапно не могут позволить себе ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам, которые они раньше могли себе позволить. Последние 10 лет национальный индекс цен на жилье в США S&P/Case Schiller демонстрировал исторически выдающуюся доходность: цены на жилье увеличивались в среднем на 7,7% в год, что вызывало у многих желание торопиться выйти на рынок жилья.

Вот обоюдоострый меч жилищного долга: заимствование позволяет людям получить кредитное плечо. Если вы внесете первоначальный взнос в размере 200 000 долларов США за дом стоимостью 1 000 000 долларов США, и стоимость этого дома вырастет на 20% до 1 200 000 долларов США, вы получите прибыль в размере 200 000 долларов США или 100% возврат ваших инвестиций (если вы продали его в тот же день, не учитывая проценты по кредиту). вы заплатили или комиссии брокера).

Однако кредитное плечо работает в обе стороны. В 2008 году у многих людей были «поддельные» ипотечные кредиты, то есть их задолженность превышала имеющийся у них капитал. Давайте возьмем тот же пример: 200 000 долларов за дом стоимостью 1 000 000 долларов. На этот раз стоимость дома снизилась на 25% до 750 000 долларов. Тогда ваш капитал в доме составит -50 000 долларов. Если вы продадите свой дом, вы не только потеряете 200 000 долларов, но и все равно будете должны банку 50 000 долларов. Тщательно отнеситесь к покупкам с использованием кредитного плеча, особенно если вы не сможете справиться с колебаниями жилья или захотите переехать в течение пяти лет.

Я знаю многих людей, которые в последнее время наслаждаются ростом недвижимости и имеют ипотечные кредиты под низкие проценты. Иногда инвесторы в таких случаях спешат погасить ипотеку. Если у вас есть достаточный капитал в вашем доме (скажем, 40%), есть веские аргументы в пользу сохранения этого долга на вашем балансе. Физические лица получают налоговые льготы и могут инвестировать избыточные средства, которые они, возможно, использовали для полного погашения остатка по ипотеке, чтобы получить дополнительную прибыль сверх процентов, которые они платят. Например, индекс S&P 500 с 1926 года приносил в среднем более 10% доходности в год. Фондовый рынок может быть волатильным из года в год, поэтому я бы рекомендовал долгосрочное видение и высокую толерантность к риску для такой стратегии. Даже сертификаты по депозитным ставкам могут принести более высокую доходность, чем существующие ипотечные кредиты с низкой процентной ставкой, выданные более года назад.

Другие инвесторы в недвижимость покупают дом и получают долю в форме кредитной линии под собственный капитал. Если у инвестора есть избыток собственного капитала, это может быть эффективной стратегией получения ликвидности, учитывая, что у человека должен быть достаточный денежный поток для погашения этого нового долга. Один из советов — взять HELOC на 100% капитала, полученного от роста стоимости жилья, чтобы внести первоначальный взнос по следующей ипотеке, чтобы продолжать приобретать больше недвижимости. Я призываю к осторожности в этой стратегии. Вопреки тому, что могут указывать некоторые влиятельные лица, нет никакой гарантии увеличения стоимости недвижимости. Чрезмерное использование заемных средств представляет собой гораздо больший риск, чем выгоды от диверсификации, которые можно получить от этой стратегии.

Опять же, долг не является бинарным. Это может быть полезным инструментом для создания богатства, но каждый раз, когда вы берете в долг, подумайте о том, какое влияние это окажет на вас и ваше финансовое будущее.